Перехід права постійного користування землею: позиція ВС

Право постійного користування земельною ділянкою є дуже специфічним речовим правом, воно обмежене як за колом об’єктів, так і суб’єктів. Об’єктами права постійного користування земельною ділянкою можуть бути земельні ділянки державної та комунальної власності. Суб’єктами – особи, перелічені в ч. 2 ст. 92 Земельного кодексу України та особи, які набули це право до 2001 р.

Чинне земельне та цивільне законодавство України закріплює принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та об’єктів нерухомості, які на ній розташовані. Так ст. 120 ЗК України та ст. 377 ЦК України передбачають автоматичний перехід права на земельну ділянку при відчуженні будівлі чи споруди, яка на ній розташована, і ці норми мають імперативний характер.

Однак цей принцип не реалізувався належним чином. Верховний Суд України віддавав перевагу чітко визначеному (обмеженому) колу суб’єктів права постійного користування земельною ділянкою. Тобто, якщо будівля чи споруда переходила до нового власника, якого немає серед переліку суб’єктів права постійного користування, Верховний суд України вважав, що право користування такою земельною ділянкою до нього перейти не могло.

Виходячи з цього, новому власнику будівлі чи споруди для вирішення питання із земельною ділянкою доводилося укладати договір оренди землі. При цьому, відповідний орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування надавав земельну ділянку інших розмірів, ніж ті, що належали попередньому власнику. Окрім того, уповноважений у відповідних правовідносинах орган був позбавлений можливості оформити право на земельну ділянку новому власнику об’єкта нерухомості, якщо права на цю ділянку належать попередньому власнику чи постійному землекористувачу, без їх відмови від свого права постійного користування. 

В такому випадку новий власник зіштовхувався зі значними проблемами: 1) «доброї» волі суб’єкта права постійного користування на відмову від свого права; 2) відмовитись від свого права постійного користування не так уже й просто. Наприклад, залізниці не можуть відмовитись від користування земельними ділянками в смузі відведення. Відповідно до п. б ч. 4 ст. 84 ЗК України, вони не можуть передаватись у приватну власність.

Тлумачення ст. 92 ЗК України як такої, що має перевагу над ст. 120 ЗК України та ст. 377 ЦК України призводило до помилкового застосування судами норми права. Помилки у правозастосуванні множили ситуації за яких суб’єкт права постійного користування сплачує податок за інших осіб, які фактично використовують земельну ділянку.

Новостворений Верховний Суд кардинально змінив підхід до вирішення таких категорій спорів, висловивши свою позицію у справі №910/18560/16.

У зазначеній справі прокурор в особі Міністерства оборони України звернувся з позовом до Київської міської ради з вимогою визнання незаконним та скасування рішення № 394/8678, оскільки вважав, що Рада вийшла за межі наданих їй повноважень та передала в оренду земельну ділянку, яка відноситься до земель оборони та є державною власністю без зміни її цільового призначення, а також за відсутності відмови землекористувача від права користування спірною земельною ділянкою.

Верховний суд зазначив у своїй постанові, що перехід права на будівлю і споруду є однією із законних підстав виникнення прав на землю в набувача об’єкта нерухомості та можливість реалізації ним таких прав не може залежати від того, чи додержав попередній землекористувач процедур й порядку припинення землекористування, подавши заяву про відмову від права постійного користування, позаяк юридичними підставами для такого переходу виступають закон, договір, рішення суду, інші обставини, що мають юридичне значення.

Також підтримуємо висновок Верховного суду про те, що перехід права на земельну ділянку, що має правовий режим земель оборони, до приватного власника придбаного об’єкта нерухомості, розташованого на ній, об’єктивно зумовлює зміну її цільового призначення, зокрема, на землі забудови (житлової або громадської) або землі промисловості, адже змінюється суб’єкт її використання, земельна ділянка в такому випадку використовується для експлуатації придбаного у власність об’єкта нерухомості, розташованого на цій земельній ділянці, а не є наданою для розміщення і діяльності військової частини тощо.

Згідно з чинним законодавством України при відчуженні будівлі або споруди право постійного користування переходить автоматично. В такому разі відмова попереднього користувача не потрібна. Такий підхід відповідає загальній позиції, на якій стоїть земельне та цивільне законодавство України, щодо єдності юридичної долі земельної ділянки та об’єктів нерухомості, які на ній розташовані. З урахуванням вищезазначеного, вважаємо підхід новоствореного Верховного Cуду таким, що привів судову практику у відповідність до чинного законодавства та певним чином впорядкував відносини з переходу прав на землю у випадку коли будівля чи споруда розташована на земельній ділянці, що перебуває на праві постійного користування.

Слідкуйте за іншими новинами: