Відшкодування плати за землю

Зволікання з оформленням договорів оренди земельних ділянок, на яких розташовані об’єкти нерухомості, не врятує від плати за землю

Чинне земельне законодавство встановлює, що використання землі в Україні є платним. Натомість типовою є ситуація, за якої, наприклад, власники будівель і споруд не оформлюють право користування земельною ділянкою під об’єктами нерухомості. Однак такі землекористувачі фактично нічим не відрізняються від титульних. Разом з тим, якщо дотримуватися приписів Податкового кодексу, то зазначені особи не повинні платити за користування землею.

Принцип платності використання землі

Описана ситуація суперечить одразу кільком принципам, передбаченим у Земельному кодексі. Серед таких – принцип єдності юридичної долі ділянки та об’єктів нерухомості, що на ній розташовані (ст. 120) та принцип платності використання землі (ст. 206).

Згідно з податковим законодавством України, плата за землю – це обов’язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Відповідно до пп.14.1.136 п.14.1 ст.14 Податкового кодексу, орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності – це обов’язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. У п.288.1 ст.288 зазначеного кодексу передбачено, що підставою для нарахування орендної плати є договір оренди такої ділянки, оформлений та зареєстрований відповідно до законодавства. Тобто, норми ПК покладають обов’язок сплати орендної плати виключно на титульних користувачів земельних ділянок, земельних часток (паїв).

Як зазначалось, орендна плата є складовою податку на майно, що належить до місцевих податків. Отже, описана ситуація призводить до недоотримання доходів місцевими бюджетами.

У зв’язку із цим органи місцевого самоврядування звертаються до фактичних землекористувачів із пропозицією укласти договір добровільного відшкодування збитків. Зазвичай такі пропозиції ігноруються, тому місцеві ради змушені подавати позовні заяви з вимогою стягнути з фактичного землекористувача упущену вигоду в розмірі несплаченої орендної плати. Іноді відповідні позовні заяви подають прокурори.

Кондикційні відносини

Судова практика йде шляхом задоволення зазначених вище позовних вимог. Зокрема, Верховний Суд України в постанові від 17.02.2016 (справа №3-1160г15) зазначив, що використання земельної ділянки без правовстановлюючих документів позбавляє міську раду як власника землі права отримувати дохід у розмірі орендної плати (неодержаний дохід), а тому збитки підлягають стягненню в повному обсязі. У вказаній справі відповідач учиняв окремі дії щодо узаконення користування земельною ділянкою, але протягом тривалого часу (6 років) ухилявся від її реєстрації та укладення договору оренди. Використання ділянки без правовстановлюючих документів позбавило міську раду як власника землі права отримувати дохід у розмірі орендної плати.

Аналогічну правову позицію викладено в постанові Верховного суду України від 28.01.2015 (справа №3-210гс14) та постанові Вищого господарського суду України від 30.09.2015 (справа №904/10297/14).

Велика палата новоствореного Верховного Суду в постанові від 23.05.2018 (справа №629/4628/16-ц) наголосила, що до моменту оформлення власником об’єкта нерухомого майна права оренди земельної ділянки, на якій розташований цей об’єкт, відносини щодо фактичного користування землею без укладеного договору оренди та недоотримання її власником доходів у вигляді орендної плати є за своїм змістом кондикційними. Фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов’язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі ч.1 ст. 1212 ЦК.

Отже, судова практика йде шляхом того, що користувач земельної ділянки без відповідного правового титулу на неї зобов’язаний компенсувати несплачену орендну плату відповідному органу місцевого самоврядування.

Аналогічної позиції суди дотримуються й у випадку набуття/виникнення/переходу частини об’єкту нерухомості, наприклад, постанова Вищого господарського суду України від 12.07.2017 р. у справі № 920/1039/16. Таке тлумачення обов’язку із сплати орендної плати кореспондує з ч. 2 п. 286.6 ст. 286 ПК якою передбачено, що за земельну ділянку, на якій розташована будівля, що перебуває у спільній власності кількох юридичних або фізичних осіб, податок нараховується з урахуванням прибудинкової території кожному з таких осіб пропорційно належній частці кожної особи. Вважаємо зазначену судову практику такою, що відповідає чинному законодавству України.

Належне правове регулювання

У цьому контексті звертаємо увагу на те що попередня редакція Податкового кодексу передбачала, що при переході права власності на будівлю чи споруду податок на земельні ділянки, на яких розташовані такі будівлі чи споруди, сплачувався на загальних підставах з дати державної реєстрації права власності на нерухоме майно (будівлю чи споруду), а не на земельну ділянку.

Отже, власники будівель, споруд та їх частин, як фактичні землекористувачі, в силу стст. 120 та 206 Земельного кодексу, повинні здійснювати плату за землю з моменту виникнення права власності на будівлі, споруди чи їх частини. В будь-якому випадку, фактичні землекористувачі її здійснюють, лише через більш складну процедуру – повернення неодержаного доходу за рішенням суду.

Марія Щербина, помічник адвоката АО “Бонюк і парнери”, к.ю.н.

Опубліковано  в газеті “Закон і Бізнес” №13 (1415), 6—12 квітня 2019 року (інтернет-ресурс: https://zib.com.ua/ua/print/137135-zvolikannya_z_oformlennyam_dogovoriv_orendi_zemelnih_dilyano.html ) 

Слідкуйте за іншими новинами: